五条建议,教你买到跑赢大市的房子


编者按:本文来自微信公众号:楼市团长,(ID:tz52801),作者:楼市团长,36氪经授权转载

以前有个朋友问我:为什么你买的房子总是涨得比我快?怎样才能买到跑赢大市的房子呢?

这个问题非常有意思,经过长时间的整理,终于写出来,下面分享给大家。

1、买房一定要贷款

房子是砖头钢筋做的,本身是会折旧的。除了古董文物,正常来讲一件东西越旧应该越不值钱的,为什么房子的价格却一直上涨呢?

最大的秘密在于通货膨胀。

买房的贷款利息成本只要低于货币贬值速度,就是躺着赚钱。目前来看这个趋势非常稳定,只要利差一直存在,房子可以一直买下去。

贷款买房是跨期调动资金,调动未来的工作收入,利用杠杆来买入资产,三成首付就是3倍杠杆,房子涨50%,自有资金回报率是150%,超过100%!中国找不到这样又稳又赚的投资了。

请问如果房子涨50%,你有500万,在月供允许的前提下到底是全款买一套还是贷款买两套赚得更多呢?显然是后者

其实中国发展到现在,房子是已经变成类货币,货币发行是垄断的,土地供应也是垄断的。自1998年房改以来土地供应一直处于控制状态,高层不会大量批地建房,所以房价长期来看并没有大跌的空间。

总是有人拿小日本房价暴跌来说事,其实这种人只看到现象,就企图用现象解释现象,好像日本会跌,中国也会跌一样。

但是如果你问他们:为什么其他国家能涨,中国不能涨呢?估计他们又无话可说了。

全球90%发达国家在工业化和城市化叠加,经济快速增长的时候,房价都是持续上涨几十年的,并且这些国家会一直维持着高房价,极少大幅下跌。

(大部分国家的房价都是持续上涨的,数据来源泽平宏观)

从逻辑学来讲,现象不能解释现象,只有原因才能解释现象。

当年日本为什么暴跌?

最大原因是日本的土地私有+外资快速撤走。

我们都知道,当一项投资品短期内炒得很高的时候,就会出现“逼空效应”,因为价格已经很高,人人都紧张,只要有一条坏消息出来就可以瞬间击溃人们脆弱的心理防线,从而发生践踏式抛售,价格暴跌。

翻看日本房价暴跌的历史,我们发现当年日本房价下跌的时候,大量的私人土地抛售,地价止不住,房价当然也失守了。再加上前期大量外资进入日本资产市场,他们买入的价格都很低,一有风吹草动,立刻获利了结,快速离场。这跟当年泰国引发的金融风暴原因一样,外资是罪魁祸首之一。

那么中国有没有可能出现这种情况呢?

没有。外有汇率保护,内有土地控制,中国房价稳稳的。

试想一下,如果高层把未来几十年的土地指标全部拿出来卖,开发商拼命建房,房价会怎样?

跌。

然而高层并没有大量供地,每年的土地指标供应一直受到控制,所以长期来看房价不涨已属不易,别说大跌了。

如果黄金能够大量开采,多到泛滥,黄金也会不保值。而中国的土地就像黄金、钻石一样,减量化供应,才最终成为了硬通货。

正因为如此,贷款买房变成了特权,无论贷款资格还是购房资格都是受到严格限制的,这也是高层防止大量财富集中到少数人的手中的一个措施,同时也延缓了房价上涨。

刚需应该看准时机就买房,而是不抱怨。毕竟哪个年代的人买房都不容易,十年前也一样。

2、你看不上的地段可能涨得最快

“地段,地段,地段”,经典虽然没错,但是实际上不同城市,对地段定义已经完全不同了。

中国正在快速城市化,市中心正在不断转移,郊区的变化日新月异,对于投资而言,真正赚钱的不是现在的好地段,而是未来的好地段。投资就是与大众思维博弈,最终胜出的都是“孤独而又正确”的胆大之人。你敢于站在孤独的一面,在别人不看好的时候买入价格相对低洼的地段,最终市场又验证了你判断正确,当然回报率最高是你。

人多的地方没有利润,每个人都看好的地段不会涨得很快,所谓众利莫往是也。

在房产投资这个领域,为什么总是外地人完爆本地人?

因为外地人没有所谓的市中心情结,对他们而言,有配套就是市中心,就值得买,所以他们往往买在最有潜力的新贵地段,涨得非常快。

外地人没有地段的偏见,但对于地段的发展,却有无比的热情和期盼,购买力源源不断。

越是大片空白地段,规划起来就越有想象力。越是近郊的地区,通地铁的价值越高。

越是新区,价格就会比老城区更高。

过去二十年,北京涨得最厉害的顺序是:六环大于四环大于五环大于三环大于二环,最靠市中心回报率反而更低。

3、完美的房子一定很贵

买房这件事,有需要的时候就去买,刚结婚就买个小两房,有娃了就换小三房,家里人再多了就换四房,要上学了就换学区房,事业发展了就再多买一套投资或者给家里人分开住,一生买买买。

这就是普通人的购房逻辑,也绝对都是真实正常的楼市需求,绝对符合房住不炒的精神。

当然,如果你能参透中国房价上涨背后深层次的原因和逻辑,这十年,肯定可以在其中获利不少。中国楼市,目前已有多次大涨周期,稍有智慧你肯定能赚个盆满钵满,甚至一套房赚回十年工资。

如果你一直纠结,年初看到年尾,迟迟不下手,总是希望一步到位,买个完美的房子,那么很可能还会错过下一轮的行情。

完美的房子有一个最大的缺点就是贵,而一般人最初买房都是资金实力不足的,最聪明的做法是先上车,然后硬座换软座,软座换卧铺,一路置换上去,而不是在路边看着列车开走,徒增苦恼。

如果不是高价盘,你是很难买到完美的房子,所以要学会为缺陷定价。换言之,可以户型不方正,也可以朝向一般,甚至交通有待改善,只要价格够低,低到螃蟹都会笑,那么房子就值得买。

买房要以大局为重,要懂得变通,随行入市,顺势而为的买房者往往都是人生赢家。

4、买房等于做垄断生意

如果把房子比作生产部门,那么房子的原材料就是土地,而土地是垄断供应的,那么买卖房产其实做的就是变相的垄断生意。为什么开发商那么赚钱,因为行业本身赋予了这样的赚钱属性,只要下场参与,都是获利颇丰的。

这时有朋友说了:好像最近媒体说了今年有409家房企破产。这种人又是只看现象不爱动脑思考的人。这种新闻大惊小怪,其实房企每到一地,都会设立大量的子公司开发楼盘,以防止某个项目的财务问题影响到集团,等楼盘项目做完后,这些公司就注销的注销、自动破产的自动破产清算,没什么大不了的。

既然是垄断生意,对于个人而言,买房之后房价水涨船高也是自然而然的了,哪怕你自住,不是投资,房子也涨,因为这个行业就这样,垄断市场最大的特点就是谋求利润最大化,所以长期来看房价上涨是止不住的。

但房子涨起来也不是哪里都涨的,只有稀缺的土地才会带来房价的快速上涨。一般情况下,住宅用地供应少的板块,房价特别容易上涨,而且随着新房房价上涨,周围二手房跟涨,很多人卖房换房,购买力进一步释放,房价会加剧螺旋上涨。

5、没人买时就是最好的出手时机

房地产没有一直涨,也没有一直跌,涨是主流。从历史的规律来看,3-5年必然出现一次调整,不可否认房价的确跌过。只不过,大涨就会调控,小跌也会救市,这么多年来,从无例外。

如果你问我什么时候买房合适,我会说在一个上涨长达几十年的投资赛道,任何时候都有机会进入,无论2005、2009、2013,甚至当下买入,将来的房价都比之前的贵。连猪肉、青菜等物价都一涨不返了,房价还能回到过去么?

1979年,中国GDP只有4062亿元人民币,折合约为491亿美元;同时期美国是2.56万亿美元,美国是中国的52倍。

2018年,中国GDP14万亿美元,美国21.48万亿美元。40年间,中国经济增长289倍,美国只增长8.39倍。

在一个快速崛起的国家,大部分人的命运都会为之改变,这就是大国红利。但是这种时光不会太长,也就是50年左右,如果错过了,自己及后代都要付出更大的努力与代价往上提升阶层,而持有一定的房产就是最好的对冲方式。

中国的房价持续不断的上涨,无非几个核心原因——

1、经济的高速发展带来的收入的增加,

2、高速的城镇化率的提升带来的购买居住人口的增加,

3、以及持续的货币发行带来的通货膨胀

正因如此,买房应该具有长期视野,而不是执着于短期政策造成的波动。

巴菲特是一位伟大的投资者,当主持人问他什么时候会涨到某个价位的时候,他总是耸了耸肩说,“某天”,他暗示的意思是“你只要拿着股票等着就行了,其他什么都不用做”。

这些顶尖的投资者们觉得把握市场实际上是不可能的,政策天天都在变,因此最好的做法是不管市场情况如何,永远持仓。

我们很难预估下一个放开限购的城市是哪个,也很难预估明年两会出台什么政策。

但是中国经济不断增长、城市化不断推进,通货膨胀长期维持却是确定的,有这些长期趋势就足够了。今年明年出什么政策,影响不了房价仍然上涨的最终结果。

2001年底2002年初,清华大学一位教授接受央视采访,宣称“2002年,是房地产的冬天”,引发轩然大波。2002年其实是中国房地产的“春天”,而且是“早春”。

2005年上半年,中国社科院一位研究员,著名的房地产“平民代言人”,预言“北京的房价要跌一半,上海要跌三分之一”。结局是,2005~2007年,房价连涨3年。

2006年4月,一位网友发出《深圳市民XX关于发起不买房行动致全社会的公开信》,号召大家不要买房。只是最后他自己也买房了,出来公开道歉。

……

2019年很多人又开始告诉你房价再也不涨了,楼市不行了,但是这种言论往往只告诉你答案,却难以给出一个令人信服的理由。

其实每一次交易都是对资产的重新定价,正常来讲,市场买卖越自由,最终价格越均衡,利润就越薄。从这个角度来讲,正是因为有调控,买房的人才有机会赚钱。

高层出台政策限贷限购,等于阻止一部分买家进入,实际上给制造了一个人为的价格洼地,正是买入的最佳时机,买好之后,静心等待上面放松政策,恢复交易,价格暴涨就行了,而每隔几年,都会有那么一两次放松政策,十几年了,上涨的逻辑一直没变。

真正成熟的投资者是反向操作的,买跌不买涨。当一个市场行情、一座城市的房价已经下跌了百分之十,并且横盘了几年,大家都不敢买的时候,就是最好的买入时机。因为跌无可跌的房价,接下来就是涨。记住,买跌不买涨,反向操作。

不过提醒一下大家:不要追求一夜暴富,要行之有序,持久地盈利,不断累积优势,直至强大不催。

总结一下如何买到跑赢大市的房子:

  • 人弃我取,敢于在冷市买房

  • 预见有潜力的地段

  • 没有完美的房子,要学会为缺陷定价

  • 一定要贷款,同时优化债务结构

  • 与城市一起做垄断生意

分享到